Plangebiet
Plaungsaufgabe
Nutzungskonzept

Städtebau in mehreren Phasen

Das Verfahren wurde als zweiphasiges städtebaulich-hochbauliches Entwurfsgutachten mit eingeladenen Büros durchgeführt. Das Verfahren war anonym.
Gegenstand des Verfahrens war die städtebaulich-hochbauliche Entwicklung einer Wohnbebauung auf dem Grundstück „Freiburger Straße“ und umfasst den Burggraben westlich und eine städtische Grünfläche südlich des Plangebiets, welche im Bebauungszusammenhang als Teilfläche zur Ausbildung der südlichen Spitze des Plangebiets mit in die Planung einbezogen werden sollte. Die Aufgabenstellung sollte in einem interdisziplinären Verfahren von bis zu acht Teams aus Architekt:innen in Zusammenarbeit mit je einem landschaftsplanerischen Büro bearbeitet werden.

Die Bearbeitung war in zwei Phasen gegliedert. In der ersten Phase bis zur Zwischenpräsentation sollten die Teams eine grundsätzliche städtebaulich-freiraumplanerische Konzeption entwickeln, die die bestehenden Rahmenparameter der Erschließung, der Topographie und Entwässerung aufnimmt und einen Bezug zur benachbarten Bebauung herstellt. In der zweiten Phase sollte der Städtebau final ausgearbeitet werden und die hochbauliche Realisierung im Fokus der Betrachtung stehen.
Städtebau in mehreren Phasen

Ablauf des Verfahrens

31.05.2022

Ausgabe der Verfahrensunterlagen

15.06.2022

Ortsbegehung und Rückfragenkolloquium

20.07.2022

Zwischenpräsentation

27.09.2022

Abgabe der Beiträge

39.–44. KW 2022

Vorprüfung

16.11.2022

Jurysitzung
Alle beteiligten Teams erhalten vom Auslober des Verfahrens bei Einreichung einer prüffähigen Arbeit ein gleichhohes Bearbeitungshonorar.
Ablauf

Anlass und Ziel

Die Neubebauung des neuen Quartiers soll sich an diesem stadtbildprägenden Standort behutsam in das gewachsene Umfeld einpassen und Verknüpfungen in die heterogene Umgebung herstellen. Das städtebauliche Konzept dient als Grundlage für das anschließende Bauleitplanverfahren.
Für das Verfahren und die vorgesehenen Wohntypologien sind eigenständige Baukörper im Kontext eines städtebaulichen Konzepts zu entwickeln. Dabei sollen die Flächen westlich der Freiburger Straße als zusammenhängender Bauabschnitt entwickelt werden. Ziel ist ein nachhaltiger Städtebau mit qualitätsvollen Außenräumen, der die Anbindung und Wegebeziehungen an die angrenzenden Quartiere verbessert und die Attraktivität des Ortes als Wohnstandort weiter stärkt und neue Angebote schafft.
Anlass und Ziel

Das Plangebiet

Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen Innenbereich im Siedlungszusammenhang. Das Untersuchungsgebiet befindet sich beidseitig entlang der Freiburger Straße, nördlich der Altstadt von Stade.
Das Areal bemisst ca. 1 ha. Es wird im Osten und Süden durch die Freiburger Straße und im Westen durch den Burggraben begrenzt. Nördlich führt die Kerstensstraße am Plangebiet entlang. Das Grundstück liegt inmitten einer gewachsenen, heterogenen Stadtstruktur nördlich der historischen Altstadt. Zwischen Altstadt und Plangebiet befindet sich ein großflächiger Einkaufsmarkt (Kaufland) mit Parkdeck auf dem Dach. Dieser Solitär sticht innerhalb des Maßstabs der Umgebung deutlich heraus und ist heute wenig eingebunden. Die bisherige Bebauung innerhalb des Plangebiets besteht aus großflächigen Produktionsgebäuden der Gebrüder Schmidt Gummiwarenfabrik, die dort für rund 100 Jahre ansässig war.
Das Plangebiet

Zentrum

Im Zentrum der Anlage befindet sich der Stumpf des ehemals prägenden Schornsteins des Werksgeländes, der zwischenzeitlich nicht mehr benötigt und deshalb deutlich zurückgebaut wurde.

Grünflächen

Die Gründflächen des Burggrabens mit Baumbestand schließen von Westen an das Plangebiet an und enden dann abrupt. Das Plangebiet wurde in den letzten 100 Jahren als Industriestandort genutzt, weshalb auf der Fläche keinerlei Grünflächen oder gewachsene Baumbestände vorkommen. Die Grünbestände befinden sich am Rande des Plangebiets und sind bisher nicht miteinander verbunden. Entlang des Burggrabens gibt es einen Baumbestand, den es zu erhalten gilt.

Geltendes Planrecht

Aktuell liegt kein gültiger Bebauungsplan für das Plangebiet vor. Der Flächennutzungsplan 2000 (Stand der 36. Änderung | November 2021) legt für das Gelände ein Gewerbegebiet fest. Entlang der Freiburger Straße und an der südlichen Spitze handelt es sich aktuell um gemischte Bauflächen.

Verkehrserschließung

Aufgrund der innenstadtnahen Lage ist die verkehrliche Anbindung des Gebiets sehr gut. Vor allem ist das Plangebiet von kleineren Wohnstraßen umgeben. Das Plangebiet soll als neues Bindeglied zur Altstadt dienen. Die parallel zur Freiburger Straße verlaufende Hansestraße ist eine der städtischen Hauptverkehrsachsen. Aufgrund der räumlichen Nähe ist das Plangebiet zu Fuß oder per Rad ebenfalls gut mit der Innenstadt und dem Burggraben vernetzt. Buslinien halten am Schleusenweg, südlich des Plangebiets. Die Haltestellen „Hansestraße“ und „Schwedenspeicher“ liegen in unmittelbarer Nähe des Plangebiets.

Planungsaufgabe

Das Plangebiet ist von unterschiedlichen städtebaulichen Figuren, heterogenen Nutzungen und Maßstäblichkeiten umgeben und wird derzeit als Gewerbegebiet, umgeben von Wohnbebauung, genutzt.
Zukünftig soll dort eine überwiegende Wohnnutzung mit geringen Gewerbeanteilen und an der südlichen Spitze ein markanter Gegenpol zum Einkaufszentrums entstehen, um den Standort dauerhaft aufzuwerten und neue Freiraumbezüge herzustellen. Es ist eine Bebauung mit Mehrfamilienhäusern und Geschosswohnungsbauten in differenzierter Höhenstaffelung angedacht. Im Rahmen dieses Verfahrens sollen Dichte und Höhe konkretisiert und die architektonische Gestaltung entwickelt werden. Neben der Bebauung soll der Freiraum mit entsprechenden Qualitäten und Wegeverbindungen in die Umgebung ausgestaltet werden. Entlang des Burggrabens gelegen, gehört die Planung der Außenanlagen unter Einbezug des Themas „Wasser verbindet“ mit zur Aufgabenstellung. Der historische Bezug soll auch auf materieller Ebene nicht fehlen. An die lange Industriegeschichte kann erinnert werden. Der Verweis auf die besondere Historie des Ortes ist konzeptioneller Bestandteil der Aufgabenstellung und soll möglichst auch anschaulich werden.
Planungsaufgabe
Den entstehenden Freiräumen zwischen den Gebäuden und den Grünräumen am Rand des Plangebiets soll neue Qualität verliehen werden. Es gilt fußläufige Wegebeziehungen zur Innenstadt und zum Stadeum freizuhalten. Hierbei gilt es, den geschichtlichen Hintergrund zu berücksichtigen und Wegeverbindungen von der Bastion zur Freiburger Straße zu schaffen.

Das Plangebiet liegt inmitten gewerblicher Strukturen und kleinteiliger Wohnbebauung

Bisher als Industriestandort genutzt, wird es nun zu innenstadtnahem Wohnen umgenutzt werden. Es gilt hier eine Maßstäblichkeit zu finden, die durch städtebauliche Transformation der damit einhergehenden Nutzungsänderung gerecht wird, ohne fehl am Platz zu wirken. Erste Voruntersuchungen zeigen, dass die Bebauung innerhalb des Plangebiets zwischen II und IV+SG liegen kann. Ausgenommen von dieser Betrachtung ist ein angestrebter Hochpunkt, der auf einem möglichen Sockelgebäude an der südlichen Spitze entstehen kann. Ziel soll hier sein, durch eine Landmarke mit überzeugender Architektur die problematische Dominanz des gegenüberliegenden Einkaufszentrums abzumildern und dieser rein funktionalen Handelsarchitektur an der Schnittstelle zwischen Altstadt, Festungsanlage und Stadterweiterungsgebiet ein Gebäude mit ausgeprägter Gestaltqualität entgegenzusetzen. Als Orientierung dieser Landmarke soll das in der weiteren Nachbarschaft liegende Gasometer dienen. Die Neubebauung südlich der Kerstensstraße soll sich von deren vorhandener Struktur absetzen und die Höhenstaffelung zum Plangebiet harmonisieren.
Das neue Quartier soll begrünte Innenbereiche erhalten und oberirdisch eine GRZ von 0,8 nicht überschreiten. An städtebaulich verträglichen Stellen ist durch Zonierung des Gesamtgeländes eine Versiegelung vorstellbar, wenn die GRZ von insgesamt 0,8 oberirdisch nicht überschritten wird. Umgeben von unterschiedlichsten Strukturen dient das neue Quartier als Vermittler zwischen der Weite des nördlich angrenzenden Wohngebiets, der Höhe des westlich davon liegenden Villenviertels und der Dichte der Altstadt.

Nutzungskonzept

Der Standort soll langfristig aufgewertet und neue Freiraumbezüge um die Bastion hergestellt werden. Zukünftig wird auf dem Areal eine überwiegende Wohnnutzung mit geringem Gewerbeanteil entstehen.
Auf dem Areal soll ein differenzierter Wohnungsmix entstehen, der unterschiedliche Zielgruppen anspricht und vielfältige Wohnbedürfnisse erfüllen kann. In der unmittelbaren Umgebung finden sich unterschiedlichste Schulen, weshalb der Standort auch für junge Familien attraktiv ist. Um ein breites Wohnraumangebot schaffen zu können und möglichst viele verschiedene Zielgruppen anzusprechen, sollen gemischte Wohnformen und betreutes Wohnen bzw. Servicewohnen mit unterschiedlichen Betreuungsangeboten möglich sein. Außerdem ist ein Anteil preisgedämpfter Wohnungen wie im Wohnraumentwicklungskonzept Hansestadt Stade aufgezeigt auf der Fläche zu realisieren. In der Mehrzahl sollen 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen entstehen. Darüber hinaus soll auch ein Angebot an Familienwohnungen, Senior:innen- und Singlewohnungen geschaffen werden.

Der an der südlichen Spitze des Geländes angestrebte Hochpunkt soll flexibel gestaltet werden, dass auch andere Nutzungen möglich sind. Die beiden vergangenen Jahre haben gezeigt, dass es wichtig ist, Flexibilität bezüglich der vorgesehenen Nutzungen beizubehalten. Sollte eine Hotelnutzung nicht umsetzbar sein, muss eine Konzeptionierung für Büro- und / oder Wohnnutzungen leicht realisierbar sein. Neben der Wohnnutzung sind auch kleinere Dienstleistungseinheiten im Quartier vorstellbar, die u.a. ein Angebot für neue Arbeitsformen wie Co-working schaffen sollen. Zufällige Begegnungsorte und Treffpunkte sind für das Leben in den Neubauten und die Verbindung zur Nachbarschaft von enormer Bedeutung. Eine Belebung der EG-Zonen, beispielsweise durch kleinere Dienstleistungen, Freiberufler oder eine Gastronomie wird entlang des Burggrabens angestrebt. Das Flächenangebot soll jedoch keinesfalls in Konkurrenz zur Innenstadt treten und dauerhaft marktfähige Einheiten verwenden.
Nutzungskonzept

Freianlagen, Erschließung, Stellplätze

Die Freianlagen sollen so geplant werden, dass das Areal insgesamt geöffnet und erlebbar wird. Bisher war die Industrieanlage aufgrund von Zäunen und Toren kaum mit der Umgebung vernetzt. Ziel der Neustrukturierung und Nutzungsänderung des Gebiets ist eine Vernetzung mit der Nachbarschaft. Das Plangebiet soll sich in beide Richtungen zum Wasser öffnen und die Außenanlagen entsprechend gestaltet werden, dass Burggraben und Harschenflether Wettern über eine attraktive öffentliche Wegeverbindung am Wasser zusammengeführt werden.
Beim städtebaulichen Entwurf ist darauf zu achten, dass die Freiräume zoniert und differenziert werden. Es sollen neue lebendige Räume entstehen. Hierzu können auch die Freibereiche der Erdgeschossnutzungen, z. B. entlang des Burggrabens genutzt werden (z. B. durch Gastronomie). Es können Stadtplätze entstehen, die zur Begrünung des Areals und Begegnung der Bewohner:innen und Nachbar:innen beitragen. Aus dem einst abgeriegelten, versiegelten Gewerbebereich soll ein neuer, offener, lebenswerter und lebendiger Baustein in der Stader Innenstadt entstehen. Die Zugänglichkeit der einzelnen Gebäude ist über Fußwege aber auch auf befahrbaren Wegen (z. B. zu Anlieferungszwecken) zu realisieren. Eine Reduktion des motorisierten Verkehrs auf der gesamten Fläche wird ausdrücklich begrüßt und soll sich nachvollziehbar im städtebaulichen Gesamtkonzept wiederspiegeln. Stellplätze sollten deshalb möglichst in einer Tiefgarage untergebracht werden, um eine qualitativ hochwertige Gestaltung der Freiflächen zu erreichen. Eine Ausnahme kann für Behindertenstellplätze sowie ggf. Kurzzeitstellplätze für Anlieferungen gelten.

Nachhaltigkeit / Ver- und Entsorgung

Mit der Umnutzung des Geländes soll auch eine moderne und zukunftsfähige Energieversorgung auf dem Gelände Einzug halten und so ein hochwertiges, nachhaltiges und langlebiges Quartier entstehen. Angestrebt wird aktuelle innovative Technologien einzusetzen und durch Nutzung regenerativer Energiequellen wie Solarenergie, Tiefengeothermie oder Wärmepumpentechnologien eine möglichst CO2 neutrale Energieversorgung umzusetzen. Auf der städtebaulichen Ebene sind sinnvolle Baukörperstellungen und optimierte A/V Verhältnisse mit hoher Kompaktheit zu planen. Eine gute Exposition der Dachflächen zur Sonne ist anzustreben.

Die Gebäude selbst sollen mit einem hohen Energiestandard geplant und durch die Verwendung nachhaltiger, zertifizierter Materialien ein hoher Anspruch umgesetzt werden. Gründächer sind als ein Baustein des Entwässerungskonzeptes vorzusehen und ggfs. können diese mit Photovoltaikanlagen kombiniert werden. Das Dachflächenwasser kann nach erfolgter Rückhaltung ggfs. zur Bewässerung der Grünanlagen verwendet werden. Alle Wege und befestigten Flächen sind möglichst flächensparend zu entwickeln und versickerungsoffen zu gestalten.

J. Lindemann GmbH & Co. KG

Klarenstrecker Damm 23
21684 Stade

Gummischmidt Areal

Freiburger Straße
21682 Stade

Rechtliches

© 2023 LINDEMANN. Alle Rechte vorbehalten.